????核心提示

????“物業(yè)公司服務不到位，業(yè)主該如何維權？” “小區(qū)共用場地停車如何收費？”“如何選聘和解聘物業(yè)公司？”等物業(yè)管理問題關系到千家萬戶，受到市民的普遍關注。

????12月18日上午，由本報與沈陽市政務公開辦聯(lián)辦的“民生連線”鈴音不斷，多位市民打來電話咨詢物業(yè)管理政策、小區(qū)遭到物業(yè)棄管、對物業(yè)服務不滿意想更換物業(yè)公司、老舊小區(qū)物業(yè)化管理、維修基金使用及查詢等相關問題，專家予以權威解答。

????本期嘉賓

????沈陽市住宅小區(qū)管理辦公室物業(yè)科科長

????安俊峰

????整改不合格的物業(yè)企業(yè)將被扣分

????沈陽市房產(chǎn)局出重拳整治住宅區(qū)物業(yè)服務，從2013年8月以來持續(xù)開展了住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化服務大檢查活動，檢查活動由市、區(qū)兩級房產(chǎn)部門分別實施，市房產(chǎn)局定期對各區(qū)工作情況進行抽檢，重點對市民反映、投訴較多的項目實施定點檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要當場向物業(yè)企業(yè)下發(fā)“整改通知書”。2014年共對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、渾南、于洪、沈北、蘇家屯、經(jīng)濟技術10個區(qū)的160個住宅項目進行檢查，下發(fā)整改通知書63份。對復檢仍不合格的物業(yè)企業(yè)，將按照《沈陽市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理暫行辦法》（沈房[2010]186號）相應條款進行扣分，所扣分數(shù)累計超過15-20分的將暫停其資質(zhì)晉級、承接新盤、評優(yōu)評先等活動。

????利用共用場地停車所得收益將由業(yè)主大會決定

????《沈陽市物業(yè)管理條例》第四十九條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等，也就是說物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放、收費等事宜由業(yè)主大會決定。共有道路、場地是指與建筑物或者為使用者服務的室內(nèi)外各類設備、市政公用設施相配套的場地、庭院、甬道、干道等。共有道路、場地歸全體業(yè)主所有，車輛在此停放與否，如可以停放，是否收取場地占用費、占用費的收取標準和用途等均應由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。也就是說機動車輛場地占用費應由物業(yè)服務企業(yè)代收代管并接受業(yè)主的監(jiān)督，占用費歸全體業(yè)主所有。此外，道路是共用部位，是業(yè)主資源，小區(qū)內(nèi)停車時占用了共用道路，車主付出的是占地費而非保管費，無保管合同則無保管義務。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。業(yè)主大會通過的車輛管理收費規(guī)章制度和租賃收費標準，一般是指進行車輛停放、出入秩序的管理服務，主要包括區(qū)域內(nèi)車輛按位停放、按線行駛、按時間入位和制止外部車輛擅自進入等。對個別業(yè)主為防止意外磕碰損壞或車輛失竊等事故發(fā)生，提出特殊保管服務要求時，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應按《合同法》和提出要求的內(nèi)容，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)單獨協(xié)商確定，并簽訂相應的保管合同。

????業(yè)主不得以私有財產(chǎn)受損為由不繳物業(yè)費

????物業(yè)服務合同中的安全防范內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務，而業(yè)主家的私有部分的財產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。當前許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務合同》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險的內(nèi)容，所以業(yè)主家一旦發(fā)生失竊等私有財產(chǎn)受損事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務企業(yè)如果按照規(guī)定時間嚴格進行巡查且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)已經(jīng)履行了職責，那么物業(yè)就履行了自己的職責。保安義務只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不能防范任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，私有財產(chǎn)受損就要求物業(yè)公司賠償，同樣也不能因為私有財產(chǎn)受損就拒絕繳納物業(yè)費。

????新房裝修物業(yè)不得收電梯使用費

????有居民反映，目前有些新入住的房子需要裝修，物業(yè)公司要收取一定費用的電梯使用費，不交就不允許使用電梯。這種物業(yè)公司收取電梯使用費的行為屬于亂收費，居民可進行舉報?！渡蜿柺腥嗣裾k公廳關于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見》（沈政辦發(fā)[2012]83號）第六條依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為中規(guī)范入住管理規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)期間不得強制業(yè)主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應商，不得向業(yè)主亂收保證金、管理費、服務費、電梯使用費等，不得限制業(yè)主合理使用電梯等共用設施設備。物業(yè)服務企業(yè)存在上述行為時，由所在地房產(chǎn)主管部門責令其立即改正；對拒不改正的物業(yè)服務企業(yè)，由相關執(zhí)法部門查處。

????相關鏈接

????各區(qū)小區(qū)辦投訴電話

????和平區(qū) 83303037

????沈河區(qū) 22916077

????大東區(qū) 24834805

????鐵西區(qū) 85866932

????皇姑區(qū) 86408700

????于洪區(qū) 25320698

????渾南區(qū) 24208397

????沈北新區(qū) 89604277

????蘇家屯 89129855

????經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 25372185

責任編輯：孫艷君