背景：2008年初，全國(guó)商品房交易開始萎縮，至8月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。深圳、北京、上海一些地區(qū)，房?jī)r(jià)一度比2007年最高點(diǎn)下跌了30%以上。

　　政策：1、將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2、最低首付款比例調(diào)整為20%。3、要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶購(gòu)房性質(zhì)、信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。對(duì)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房以及改善型普通自住房可按優(yōu)惠條件予以支持，對(duì)非自住、非普通住房的貸款條件適當(dāng)予以提高。

　　結(jié)果：大量剛性需求釋放，產(chǎn)業(yè)及股市的資金大量轉(zhuǎn)移向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。但開發(fā)商因之前政策的抑制及金融危機(jī)的雙重影響下，開發(fā)節(jié)奏減緩，供應(yīng)量不能滿足市場(chǎng)需求日益明顯。

　　2009年：首付款比例調(diào)整到30%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍

　　背景：11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新紀(jì)錄，環(huán)比漲幅也出現(xiàn)大幅上升的趨勢(shì)。

　　政策：1、對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；2、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。3、貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

　　結(jié)果：二套房首付及利率政策減少投資投機(jī)性購(gòu)房，抑制部分地方房?jī)r(jià)上漲過快。但地王紀(jì)錄仍頻頻被刷新，房?jī)r(jià)還在上漲。

　　2010年：非改善二套房首付比例最低40%

　　背景：由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格上漲過快，購(gòu)房恐慌。2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。

　　政策：1、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。2、對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。3、4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，指出房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

　　結(jié)果：2010年房屋銷售價(jià)格全年呈現(xiàn)了先揚(yáng)后落的態(tài)勢(shì)，全年平均漲幅9.99%，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格全年平均漲幅在13.67%，在四月份的時(shí)候達(dá)到17.3%的高點(diǎn)，在年末的時(shí)候回落到8.5%。

　　2011年：國(guó)八條出臺(tái)，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)

　　背景：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。

　　政策：1、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2、限購(gòu)城市增加至50多個(gè)。

　　結(jié)果：全國(guó)投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)三個(gè)月下跌。

　　2012年：二套房首付比例改為60%，央行兩次降準(zhǔn)

　　背景：由于在2011 年“限購(gòu)城市范圍擴(kuò)大”、“限價(jià)政策出臺(tái)”和“信貸收緊”的限制下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。這種局面延續(xù)至2012 年的1-2 月份，成交量延續(xù)之前的斷崖式下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。

　　政策：1、二套房新政首付提至六成。2、稅收、信貸等政策均達(dá)到了有史以來的“最強(qiáng)度”。3、受經(jīng)濟(jì)下滑影響，央行連續(xù)兩次下調(diào)人民幣存貸款基本利率，間接刺激了住房消費(fèi)。

　　結(jié)果：全國(guó)商品房銷售面積11.13億平方米，比上年增長(zhǎng)1.8%，增速比上年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。2012 年1-11 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64772 億元，同比增長(zhǎng)16.7%，這說明房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)過去。

　　2013年：“新國(guó)五條”頒布，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅

　　背景：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。

　　政策：1、對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。2、對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3、各地紛紛出臺(tái)細(xì)則，“滬七條”、“穗六條”及“深八條”政策要求二套房首付比例提高到70%。

　　結(jié)果：2013年，全國(guó)商品房市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，全國(guó)商品住房建設(shè)、銷售、庫(kù)存、交易量都有大幅度上升。但部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市房?jī)r(jià)上漲幅度很大，少數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，交易量下滑。

　　2014年：限購(gòu)逐步松綁，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　背景：8月70成新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比下跌1.2%，不僅創(chuàng)下了2008年以來的歷史新高，同時(shí)也創(chuàng)下了近十年的最大。46個(gè)限購(gòu)城市中，除北上廣深及三亞外，全部在不同程度上松綁限購(gòu)，但作用非常有限。

　　政策：1、對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2、對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再購(gòu)買第二套房執(zhí)行首套房貸款政策。

　　結(jié)果：一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松綁限購(gòu)的城市大都在黃金周看到了回暖的曙光，如南京黃金周商品房認(rèn)購(gòu)?fù)壬蠞q48.44%。

責(zé)任編輯：趙翠翠